Beteiliung von Kindern an Immobiliengesellschaften - Familiengesellschaft

Inhalt

I. Gründung von Familiengesellschaften
II. Steuerliche Optimierung und Vorteile der Familiengesellschaft

 

Die Familiengesellschaft kann ein sehr hilfreiches Mittel sein, um bei der Übertragung von bereits vor-handenen Immobilien durch Eltern auf ihre Kinder Schenkungsteuer beziehungsweise Erbschaftsteuer zu sparen. Eine Familiengesellschaft zu gründen hat dabei unter anderem die drei großen Vorteile, dass Eltern weiterhin die Kontrolle behalten können, dass die Haftung der Kinder beschränkt werden kann und dass bei der Einkommensteuer sowohl die Eltern als auch die Kinder jeweils ihren eigenen Steuerfreibetrag nutzen können. Durch optimierte Vorausplanung lässt sich ein Gesellschaftsvertrag entwickeln, der alle relevanten Aspekte berücksichtigt. Hierbei ist vor allem auf das Mitspracherecht der Eltern, die jeweiligen Höhe der einzelnen Beteiligungen sowie auch ihrer Haftungsbeschränkung einzugehen.

 

I. Gründung von Familiengesellschaften / Poolinggesellschaften

 

Eine Familiengesellschaft ist eine Gesellschaft, die ausschließlich aus Familienmitgliedern besteht. Wir betrachten hierbei jedoch nur drei alternative Gesellschaftsformen: die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die Kommanditgesellschaft (KG) sowie die GmbH & Co. KG. Unsere Betrachtung soll dabei im Wesentlichen einheitlich stattfinden, wir gehen aber auch auf Besonderheiten ein. Hierbei ist wichtig darauf hinzuweisen, dass alle drei Gesellschaftsformen Personengesellschaften sind. Zwar kann man eine Familiengesellschaft auch in Form einer Kapitalgesellschaft gründen, doch wollen wir uns in diesem Beitrag ausschließlich auf die genannten Personengesellschaften konzentrieren. Grund für diese Auslassung ist, dass es im Zusammenhang mit Immobilien zum Teil erhebliche Unter-schiede zwischen einer Personengesellschaft und einer Kapitalgesellschaft gibt.

Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
Die GbR ist eine Gesellschaft privaten Rechts, bei der die Gesellschafter ein gemeinsames Ziel ver-folgen. In unserer Betrachtung ist dies der Erwerb beziehungsweise das Halten und Verwalten von Immobilien. Dabei unterliegen alle GbR-Gesellschafter der Regelung, dass sie persönlich haften. Das heißt, dass ein Gläubiger der GbR bei jedem Gesellschafter seine Forderungen in voller Höhe geltend machen kann. Jeder Gesellschafter ist dabei verpflichtet mit seinem gesamten Vermögen einzustehen.

Kommanditgesellschaft (KG)
Bei der KG handelt es sich um eine Handelsgesellschaft. Sie ist dadurch gekennzeichnet, dass hier zwei unterschiedliche Arten der Haftung nebeneinander vorliegen. Man unterscheidet also bei den Gesellschaftern einer KG zwischen mindestens einem Vollhafter (Komplementär) und mindestens ei-nem Teilhafter (Kommanditist). Der Komplementär haftet dabei wie ein GbR-Gesellschafter, nämlich mit seinem gesamten Vermögen. Im Gegensatz dazu hat der Kommanditist lediglich mit dem Anteil zu haften, den er als seinen Anteil am Gesellschaftsvermögen im Gesellschaftsvertrag einträgt. Seine Haftung ist somit auf die Höhe seiner Einlage beschränkt.

GmbH & Co. KG
Bei der GmbH & Co. KG handelt es sich im Grunde um eine KG, bei der allerdings eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) die Stellung des Komplementärs einnimmt. Dies hat den Vorteil, dass die GmbH zwar als Vollhafter in Erscheinung tritt, tatsächlich aber, auf Grund ihrer beschränkten Haftung, nur bis zu einem gewissen Betrag haftet, nämlich nur bis zur Höhe des eigenen GmbH-Gesellschaftsvermögens. Während die GmbH eine juristische Person ist, sind die übrigen Kommandi-tisten hingegen natürliche Personen. Auch sie haften lediglich mit ihrer Einlage.

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II. Steuerliche Optimierung und Vorteile der Familiengesellschaft

 

Mit der Gründung der Familiengesellschaft stellt man die Weichen für die zukünftigen Übertragungen des Immobilienvermögens an die Kinder. Die Gründung muss sehr gut überlegt und geplant werden und alle Rahmenbedingungen und möglichen Entwicklungen bei der Ausarbeitung des Gesellschafts-vertrages Berücksichtigung finden. Neben der Besteuerung hat der Gesellschaftsvertrag auch Auswir-kungen auf die spätere Haftung.

Nutzung mehrerer Steuerfreibeträge
Bei der laufenden Besteuerungen der Mieteinnahmen kann jedes an der Familiengesellschaft beteiligte Familienmitglied seinen eigenen Grundfreibetrag nutzen. Die Steuerlast wird reduziert, da sich die Progression des Steuersatzes nicht derart auswirkt durch Verteilung der Überschüsse auf mehrere Familienmitglieder. Je höher die Anzahl der Teilhaber an der Familiengesellschaft ist, desto mehr teilt sich der erwirtschaftete Überschuss auf diese Personen auf.

Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer sparen
Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer finden bei der Übertragung auf die Kinder nur auf den Anteil der Eltern am Vermögen der Familiengesellschaft Anwendung. Je nach Höhe der Beteiligung durch die Kinder kann dieser elterliche Anteil auf ein Maß reduziert werden, so dass das zu übertragende Vermögen unter dem individuellen Freibetrag zur Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer der Kinder liegt. Hierin liegt enormes Potenzial Schenkungssteuer sowie spätere Erbschaftsteuer einzusparen.

Steuerfreier Verkauf nach zehn Jahre möglich
Wenn man von einer Familiengesellschaft in Form einer Personengesellschaft ausgeht, findet in der Regel auch keine Besteuerung des Gewinns aus dem Verkauf der Immobilie statt, sofern die Spekulationsfrist von zehn Jahren überschritten ist bei Verkauf.

Haftungsbeschränkung
Möchten die Eltern Vorsorge treffen, dass die Kinder aus ihrer Beteiligung an der Familiengesellschaft keine finanziellen Risiken tragen, dann ist dies durch Wahl der passenden Gesellschaftsform möglich. Die KG bietet hierbei optimale Voraussetzungen, denn als Kommanditisten sind die Kinder nur bis zu einem gewissen Betrag an der Haftung beteiligt. Diesen Betrag kann man ganz individuell gestalten. Eine entsprechende Beratung im Vorfeld der Gründung einer Familiengesellschaft ist dabei sicherlich von großem Vorteil.

Kontrolle durch die Eltern
Durch entsprechende Wahl der Form, in der die Familiengesellschaft gegründet werden soll, können die Eltern den Rahmen setzen, durch den sie über die Immobilie verfügen können. So können sie zum Beispiel als Komplementäre einer KG die Geschäftsführung der Familiengesellschaft übernehmen. Den Kindern kommt dann die Rolle als Kommanditisten zu. Ihre Rechte innerhalb der Familiengesell-schaft sind somit auf Kontrollrechte zum Jahresabschluss beschränkt.

Immobilien übertragen ohne Grunderwerbsteuer
Normalerweise erfolgt bei der Übertragung von Immobilien eine Besteuerung im Rahmen der Grunder-werbsteuer. Ausnahmen liegen jedoch bei der Übertragung an die eigenen Kinder vor. Ganz gleich, ob dies durch Verkauf, Schenkung oder Erbschaft geschieht, unterbleibt in diesem Fall eine Besteue-rung. Bei einer Familiengesellschaft ist dies nach Auffassung des Bundesfinanzhofs ganz ähnlich zu sehen.

Nießbrauch und Wohnrecht
Mit dem Verkauf einer bereits im elterlichen Vermögen befindlichen Immobilie an die Familiengesell-schaft kann auch ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht einhergehen. Damit können die Eltern sicherstellen, dass ihnen durch Nießbrauch die Einkünfte, die die Immobilie generiert (zum Beispiel Miete, Pacht) erhalten bleiben. Entsprechend ist auch eine Überlassung zu eigenen Wohnzwecken möglich. Wichtig hierbei ist jedoch, dass diese Rechte auch eine notarielle Eintragung ins Grundbuch erfordern.

 

Ein Schwerpunkt unserer Kanzlei ist die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Immobilien-Steuerrecht und die Optimierung von Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer.

 

Bei Fragen rund um das Thema Immobillien und die steuerliche Optimierung sowie Übertragung von Vermögen schätzen Mandanten unsere fachliche Expertise im Zusammenhang mit Immobilien unter anderem in folgenden Bereichen:

• Steuerliche Optimierung von Immobilientransaktionen
• Beratung zur Optimierung von Schenkungen oder auch optimierten erbrechtlichen Regelungen von Immobilien unter anderem durch Nutzung von Vorbehaltsnießbrauchsgestaltungen
• Führung der laufenden Finanzbuchhaltung unter anderem durch Einsatz von DATEV Unternehmen Online
• Langfristige Betreuung unserer Mandanten und Übernahme der Finanzbuchhaltung (digitale Buchführung), Lohnbuchhaltung, Erstellung von Steuererklärungen und Jahresabschlüssen
• Steuerlich optimierter Verkauf von Immobilien und Immobiliengesellschaften
• Beratung zum Erbschaftsteuerrecht
• Erstellung von Schenkungssteuererklärungen und Erbschaftsteuererklärungen

 

Sollten Sie Fragen rund um das Thema Immobilien und Steuern haben, nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf. Wir stehen Ihnen an den Standorten München und Würzburg gerne zur Verfügung.