23. November 2020

Private Immobilien steuerfrei verkaufen

Inhalt

I. Die 10-Jahres-Fist
II. Steuerfreier Verkauf von Immobilien bei Eigennutzung
III. Nutzung der Immobilien durch Kinder
IV. Steuerfreier Verkauf einer geerbten oder geschenkten Immobilie
V. Steuerfreier Verkauf einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen

I. Die 10-Jahresfrist

Zwischen der Anschaffung und dem Verkauf einer Immobilie muss ein Zeitraum von mindestens 10 Jahren vergangen sein, damit der aus dem Verkauf erzielte Gewinn steuerfrei ist. Die 10-Jahresfrist ist der allgemeine Maßstab der Finanzverwaltung zur Beurteilung, ob es sich um ein sogenanntes Speku-lationsgeschäft handelt, welches zu versteuern wäre. Es soll verhindert werden, dass man sich durch laufende steuerfreie Immobilientransaktionen im Privatvermögen bereichert.

II. Steuerfreier Verkauf von Immobilien bei Eigennutzung

Sollte eine Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein, gelten andere, zeitlich weniger strikte Regeln. Dabei ist lediglich zu beachten, dass die Bedingung – Nutzung zu eigenen Wohnzwecken – im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren erfüllt ist. Dies ist selbst dann gegeben, wenn die Gesamtdauer der Eigennutzung weniger als 36 Monaten entspricht. Allerdings muss die Nutzung innerhalb dieses Zeitraums durchgängig gewesen sein.

Ein Beispiel:
Ein Steuerpflichtiger erwarb im Dezember 2017 ein Einfamilienhaus, das er im selben Monat bezog. Er entschließt sich jedoch bald wieder es zu verkaufen. Im Januar 2019 ist es dann soweit: er zieht aus und vollzieht den Verkauf einen Monat später. Dabei muss er den hierbei erzielten Gewinn nicht ver-steuern, weil er die gesetzlichen Voraussetzungen zur steuerlichen Befreiung – Eigennutzung im Jahr des Verkauf und in den beiden vorangegangenen Jahren – eingehalten hat.

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III. Nutzung der Immobilie durch Kinder

Die Eigennutzung einer Immobilie liegt übrigens auch dann vor, wenn statt des Eigentümers sein Kind diese Bedingung erfüllt. Hierbei muss er für dieses Kind einen Anspruch auf Kindergeld bzw. auf ei-nen Kinderfreibetrag vorweisen und zwar über die gesamte zu berücksichtigende Nutzungsdauer. Weiterhin ist dabei zu beachten, dass die Überlassung des Wohnraums an das Kind unentgeltlich erfolgen muss.

Eine Eigennutzung von Wohneigentum liegt auch dann vor, wenn mehrere Immobilien vorhanden sind und in jeder je ein Kind unter den oben genannten Voraussetzungen wohnt. Als Eigennutzung wird ebenfalls betrachtet, wenn in einer der Immobilien der Eigentümer und in einer anderen sein Kind wohnt. Hier werden also alle möglichen Kombinationen im Hinblick auf die Besteuerung eines Immobi-lienverkaufs gleich behandelt.

In diesem Zusammenhang ist auch die Möglichkeit, eine Familiengesellschaft zu gründen, eine Überlegung wert. Eine Familiengesellschaft kann zum Beispiel als GbR, GmbH oder GmbH & Co. KG ge-gründet werden, mit dem Ziel die eigene Immobilie zu halten und zu verwalten. Mit anderen Worten: Alle an der Gesellschaft beteiligten Familienangehörigen sind Mitbesitzer des Immobilienvermögens. Einer der vielen Vorteile einer solchen Familiengesellschaft ist die steuerfreie Übertragung zum Bei-spiel eines Immobilien-Erbes an die eigenen Kinder.

Da wir hier teilweise zu einer unternehmerischen Betrachtung übergegangen sind, mag der folgende Exkurs ebenfalls interessant sein: Ein steuerfreier Immobilienverkauf ist unter gewissen Umständen auch bei einer OHG oder GmbH & Co. KG möglich. Dabei muss beachtet werden, dass man ei-ne sogenannte gewerbliche Prägung einer GmbH & Co. KG bzw. eine gewerbliche Infizierung einer OHG vermeidet. Dadurch verhindert man, dass eine solche Gesellschaft, die prinzipiell eine Handels-gesellschaft ist, als Gewerbe angesehen und entsprechend steuerlich behandelt wird.

IV. Steuerfreier Verkauf einer geerbten oder geschenkten Immobilie

Wer durch Erbschaft oder Schenkung Eigentümer einer Immobilie wird, sollte sich vor einem geplanten Verkauf bei einem Rechtsanwalt bzw. Steuerberater rechtlich und auch steuerlich umfassend über die vielen Bestimmungen in diesem Zusammenhang informieren. Zum Beispiel gelten sowohl Erb-schaft als auch Schenkung nicht als Erwerb, denn dieser fand beim Kauf durch den Erblasser bzw. Vorbesitzer statt. Der eigentlich Kauf kann somit deutlich länger als 10 Jahre zurückliegen, was folglich zum steuerfreien Verkauf der Immobilie durch den Begünstigten führen mag. Dies gilt natürlich auch dann, wenn der Vorbesitzer die Immobilien weniger als zehn Jahre lang besaß, jedoch in den drei Jahren vor dem Erbschaftsfall bzw. vor der Schenkung die Immobilie selbst nutzte.

Dass hier nur von einem einzelnen Begünstigten gesprochen wird, ist übrigens Absicht. Bei einer Er-bengemeinschaft, in der nur eine Person die Immobilie erhalten soll, während die übrigen Erben aus-bezahlt werden, vertritt das Finanzamt eine andere Sichtweise. Vielmehr geht es davon aus, dass die Ausbezahlung der anderen Erben genauso zu behandeln ist, als würde die Immobilie gekauft werden. Somit würde die 10-Jahresfrist von neuem zu laufen beginnen, was einen unmittelbar anschließenden Immobilienverkauf steuerlich relevant macht. In einem solchen Fall fällt neben der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer dann nämlich auch noch Einkommensteuer auf Einnahmen aus einem privaten Ver-äußerungsgeschäft an. Gerne beraten wir Sie auch in einem solchen, ganz offensichtlich unvorteilhaften Vorhaben, indem wir Ihnen steuerlich attraktivere Alternativen aufzeigen. Sprechen Sie uns an.

Übrigens: durch wohlüberlegte Schenkungen kann man für den Begünstigten beachtliche Steuervortei-le generieren. Wenn Sie also beabsichtigen Ihren Nachlass zum Besten ihrer Erben zu regeln, sollten Sie frühzeitig auch über eine Schenkung als Alternative zur Erbschaft nachdenken. Wir beraten Sie gern.

V. Steuerfreier Verkauf einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen

Anstelle eines Kaufs einer Wohnimmobilie gilt auch das Überführen einer solchen zuvor im Betriebs-vermögen liegenden Wohneinheit als Erwerb, und zwar auch dann, wenn der Betrieb eingestellt wird. Wenn also eine solche Immobilie anschließend von privat verkauft werden soll, gelten auch hier wieder die bereits erwähnten Ausnahmen, um den Verkaufserlös steuerfrei zu halten.

Ein Beispiel:
Ein Steuerpflichtiger betreibt ein Restaurant. Um seinem Koch eine günstige Unterkunft bieten zu können, er-warb er 1997 zusammen mit dem Restaurant eine Wohnung im selben Gebäude. Diese vermietete er bis November 2001 an seinen Mitarbeiter. Im November 2001 entschließt sich Herr Smart aus Alters-gründen seinen Betrieb zu beenden. Er verkauft das Restaurant, nicht jedoch die nun leerstehende Mitarbeiter-Wohnung, in die er noch im Dezember 2001 einzieht. Da es ihm gut geht und er viel auf Reisen ist, braucht er diese Wohnung eigentlich nicht. Ende Januar 2003 kommt es daher zum Verkauf der Eigentumswohnung, aus der er zu Beginn des Monats auszog.

Auch in diesem Beispiel erfolgt der Verkauf der Eigentumswohnung steuerfrei, weil die Bedingung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden davorliegenden Jahren erfüllt wurde.

Darüber hinaus gibt es geschickte Gestaltungsvarianten, um im Betriebsvermögen gebundene Immo-bilien steuerfrei zu verkaufen. Hier bietet sich vor allem an, die Bildung einer Rücklage nach § 6b EStG zu erwägen. Ebenso gibt es verschiedene Strategien zur Vermeidung eines gewerblichen Grundstück-handels.

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• Steuerliche Optimierung von Immobilientransaktionen
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Sollten Sie Fragen rund um das Thema Immobilien und Steuern haben, nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf. Wir stehen Ihnen an den Standorten München und Würzburg gerne zur Verfügung.